不動産購入の流れを知っておこう!最初の相談から入居までの基礎知識

「家を買おう!」と決心された方、またはご検討を始めた方には、不動産購入の流れを知ることをおすすめします。

全体の流れが見えると、どのような行動が必要なのかわかり、計画を立てやすくなります。

今回は基礎知識として、購入相談から入居までの流れを紹介します。

不動産購入の流れは6つのステップ!まずは全体像を把握しよう

5つのSTEPの階段

不動産購入の流れを6つのステップにして、表にまとめました。

各ステップ 主な行動 内容
ステップ1
  •  希望条件の整理
  •  情報収集
  •  業者への購入相談
  • 自分や家族の理想や希望を整理
  • ネットや雑誌などで情報を集め、具体的にイメージ
  • 条件整理後に、業者への相談をするとスムーズ
ステップ2
  •  諸経費の確認
  •  資金計画の立案
  • 希望条件を達成するには経費がいくらかかるかを確認
  • 自己資金や、現在・将来の収入、ライ府スタイルから資金計画を立てる
ステップ3
  •  業者への問合せ
  •  物件への見学
  •  複数候補からの絞り込み
  • 実際に土地や物件を見に行ったり、集権環境を見学し、候補をいくつか立てる
ステップ4
  •  売買契約
  • 希望条件と購入条件を調整し、物件を決めたら契約準備に入る
ステップ5
  •  住宅ローンの手続き
  •  火災保険の手続き
  • 資金計画をもとに、住宅ローンを手続き
  • あわせて火災保険の手続きも
ステップ6
  •  残金の決済
  •  不動産登記
  •  引き渡し・入居
  • 購入価格から手付金を差し引いた、残金をすべて支払う
  • 司法書士による、不動産の所有権移転の登記
  • 引き渡し時に建物を再確認し、問題なければ入居

不動産購入の流れをスムーズに進めようとするならば、最初期の「希望条件の整理」や情報収集が重要になります。

業者への相談に、自分たちの考えやイメージがなければ、業者側としても対応が難しくなるからです。

不動産購入の流れ1.希望条件の整理・情報収集を始めて業者へ相談

「家を持とう!」という段階で、多かれ少なかれ「こんな家に住みたい」「こういう条件で家を買いたい」というイメージがあるものです。

  • 家を持つエリアはどこにするか?
  • 予算の目安は?
  • 一軒家かマンションか?
  • 新築か中古物件か?
  • 間取りの希望は?
  • 家の外観や内装は?
  • 将来のライフプランも想定しているか?

住まいに求める条件を整理するときは、「情報を集める」「とりあえず挙げて、一覧にしてみる」です。

両親と同居するかどうか、子どもを持つかどうか、といった家族に関わる問題は、相談しあうといいでしょう。

通学や通勤、日々の生活に便利な環境を求めるならば、家の周りだけでなく、エリア単位での確認が必要です。

条件を考えるときは、「変えられる条件」と「変えられない条件」を選別するのもおすすめです。

たとえば、立地や周辺環境、土地の広さなどは「変えられないもの」です。

一方、間取りや設備などは「変えられるもの」です。

優先順位として「変えられないもの」から考えていけば、条件を整理しやすくなります。

  • 「絶対に必要」な条件
  • 「可能なら欲しい」条件
  • 「妥協できる」条件

すべての希望をかなえるのは難しいので、上記の3つの区分で条件を整理していきましょう。

不動産購入の流れ2.諸経費の確認と、資金計画の立案

不動産の購入には、さまざまな諸経費が必要になります。

主なものを表にまとめました。

項目 内容
仲介手数料 (売買価格の3%+6万円)×消費税 ※ 売買価格が400万円を超える場合
売買契約時の印紙代 不動産の売買価格によって変動します
融資関係の諸費用 事務手数料・保証料などです
登記関係の費用 登録免許税、司法書士報酬などがあります
管理費等精算金・固定資産税等精算金 売主が支払い済み、あるいは支払い予定のものを日割で清算します
不動産取得税 行政庁が定める評価額によって決定します
火災保険料 加入期間、地震保険の有無、家財保険の有無などで変動します
引越し費用 購入した新居までの距離や、荷物の量で変動します
リフォーム費用 中古物件にはリフォームが必要なケースがあります

不動産の購入にかかる費用は、物件価格とその約7~8%の諸経費を合計した金額が目安になります。

また、資金計画を立てる際は、購入検討の時点で所有している資金だけでなく、現在の収入と、将来の予想される収入も計算にいれます。

自分自身だけでは、資金計画を立てるのは難しいので、業者への相談時にあわせて話してみるのがいいでしょう。

不動産購入の流れ3.業者へ問合せ、物件を見学して候補を見つける

業者へ相談に出向くと、まずは希望に沿った物件の紹介がおこなわれます。

間取り図や、周辺環境などの各データを見て、興味が湧いた物件には、実際に見学に行ってみましょう。

見学することで、土地やその周辺、建物があるなら中の様子など、データだけではわからないことを体感できます。

希望するすべての条件と合致する物件と出会うことは難しいです。

なので、最初期でまとめておいた「どの希望が譲れなくて、どの希望が妥協できるか」という条件整理が活かせます。

不動産購入の流れ4.売買契約の準備・締結

売買契約に必要なものは、次のとおりです。

金銭等
  • 手付金(現金、または預金小切手を、事前に確認)
  • 収入印紙(売買金額により変動)
  • 仲介手数料の半金
書類等
  • 印鑑(ローン利用時は実印)
  • 本人確認書類(運転免許証等)

もし、代理人を通して購入する場合は、委任状や代理人の印鑑・本人確認書類などが必要になります。

一般的には、人生の中でも特に大きな金額を動かす契約ですので、事前に業者とよく確認をしておきましょう。

また、売買契約は、主に次のような流れになります。

重要事項説明書の読み合わせ
  • 対象不動産の権利関係
  • 法令上の制限
  • 契約解除に関する事項
  • 「建物状況調査」実施の有無および内容
売買契約 重要事項の説明を済ませると、

  • 売買契約書
  • 物件状況等報告書

などの読み合わせ

署名・捺印、手付金の支払 売買契約書に、買主側・売主側が署名・捺印
売買契約の締結 契約の締結後は、記載内容に基づいて権利や義務を履行

不動産購入の流れ5.住宅ローンと火災保険の手続き

住宅ローンには、主に「公的ローン(公的融資)」と「民間ローン(民間融資)」の2つがあります。

公的ローンは、住宅金融支援機構という機関が業務を担っていますが、特殊なケースを除いて、個人に対する直接融資はされていません。

現在、新規の住宅ローンのほとんどは、民間融資と考えて問題ありません。

利用可能なケースを想定して、公的ローンと民間ローンの両方を知っておきましょう。

公的ローンの種類
財形融資
  • 財形貯蓄を1年以上続けていて、貯蓄の残高を50万円以上持つ人が対象の融資
  • 融資額は、財形貯蓄の残高の10倍以内で、最高4,000万円
自治体融資
  • 地方自治体(全国の都道府県、市町村)がおこなう融資
  • 融資の実施、内容、条件は、各自治体によって異なる
民間ローンの種類
提携ローン 金融機関と不動産会社、または、金融機関とローン申込人の勤務先が、提携している場合、利用できる住宅ローン
非提携ローン 上記の「提携ローン」以外は、すべて非提携ローンと呼ばれる

民間ローンは、大手の都市銀行や地方銀行、生命保険会社などの民間機関がおこなっています。

ご自分の利用できる機関や、ライフスタイルに都合の良い機関を確認しておきましょう。

また、多くの住宅ローンでは、契約の条件として「火災保険の加入」が義務付けられています。

「どこの保険会社にするか」まで決められてはいませんので、補償内容や支払金額などに注目し、複数の会社を比較・検討しましょう。

不動産購入の流れ6.残金決済と引き渡し、そして入居

残金決済とは、買主が売主に対して、売買契約時に支払った手付金以外の残金を支払う手続きを指します。

残金の支払いが確認されると、購入された物件が引き渡されます。

引き渡し時には、物件の状態を確認し、異常がないかを買主と売主の両方で立ち合います。

加えて、司法書士によって、不動産の所有権移転登記がおこなわれます。

また、入居には、引越しが必要です。

2か月以上前から引越し業者を選定し、1か月前には段取りを準備しておきましょう。

不動産購入の流れを知っておくと計画を立てて効率良く動ける!

不動産の購入には、「複数の行動を、同時進行で実施」する必要があります。

一人で進めるにしても、家族と協力するにしても、スケジュールを立てておけばスムーズに進めやすく、トラブルを防ぎやすいです。

ぜひ参考にして、スムーズな不動産購入に役立ててください。