不動産購入時に支払う仲介手数料の基礎と割引できる理由について

不動産を購入する際の費用には、様々な諸費用が必要となります。

今回は、諸費用の中でも最も額が大きくなる仲介手数料についてご説明します。

仲介手数料は値引きも可能ですので、仲介手数料の基礎を理解し、条件にあった不動産業者を選びましょう。

仲介手数料とは?

仲介手数料とは?
不動産業者など、仲介業者を通して中古物件や一部の新築物件、マンションなどを購入した際に仲介業者に支払う手数料です。

購入した物件によっては仲介手数料が100万円近くかかる場合があり、想定外の金額を請求されたと感じる方もいるかもしれません。

そもそも仲介手数料はなぜ必要なのでしょうか、仕組みや規定をご説明します。

仲介手数料は不動産業者に支払う成功報酬

仲介手数料は不動産業者に支払う成功報酬
不動産の購入は売主と個人で行うことも可能ですが、多くの方は不動産業者に不動産の情報共有から契約までの相談を依頼します。

個人では難しい契約などを不動産業者に仲介してもらうことにより、安心して不動産を購入することができるのです。

購入するまでの契約を無事結ぶことができた成功報酬として、不動産業者に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は土地を売却する際にも発生します。

しかし、契約が成立しなかった場合や、不動産業者が管理し直接販売している不動産の場合は、仲介手数料の支払いは不要です。

仲介手数料の上限

仲介手数料の上限
仲介手数料には法規制により定められた上限が存在します。

宅地建物取引業法という定めにより、上限以上の仲介手数料を不動産業者が受け取った場合は、不動産業者が法令違反となります。

また、仲介手数料は以下のように手数料率が変動します。

仲介手数料の上限金額

上記のように価格帯により手数料率が異なるため、以下の計算式を用います。

計算式

仲介手数料の上限は定められていますが、下限は定められておりません。

つまり、上記の計算で求めた仲介手数料よりも安くなる可能性もあるのです。

仲介手数料は安くできる

仲介手数料は安くできる
法律により仲介手数料の上限額は定められていますが、上限が実際に支払う仲介手数料というわけではありません。

法律で仲介手数料の下限額が定められていないため、他社との差別化を計りたい不動産業者によっては、仲介手数料を値引き、または無料にしている場合もあります。

国土交通省において、宅地建物取引業法でも仲介手数料については「依頼者と協議して決める事項」と扱われているので、利用する不動産業者と話し合いで決めることが可能です。

何故仲介手数料を安くできるのか

何故仲介手数料を安くできるのか
不動産業者の主な収入は仲介手数料です。

仲介手数料の値引きは不動産業者の収益が減ることになるため、何故仲介手数料を値引きできるのか疑問に感じるかと思います。

値引きできるかどうかは取引の内容により変わります。

不動産業者が仲介手数料を受け取れるのは売主と買主からです。

売主と買主、両方との契約が成立した場合、売主と買主それぞれから仲介手数料を受け取れます。

しかし、買主からの依頼は受けたが、売主が他の不動産業者に紹介している場合、買主からのみ仲介手数料を受け取ることができ、売主からは仲介手数料をうけとることができません。

売主からの仲介手数料は、売主が紹介していた他の不動産業者が受け取ることになるため、収益にはなりません。

買主からのみ仲介手数料を受け取れる場合、仲介手数料を割引きや無料にしてもらうことは難しいです。

しかし、買主と売主から仲介手数料を受け取れる場合、不動産業者内で経費を削減するなどの工夫により、買主に提示する仲介手数料を割引くことや、無料にすることが可能になります。

また、仲介手数料の安さや無料を売りにしている不動産業者もあるため、サイトなどで不動産業者を探す際には仲介手数料の情報に注目してみて下さい。

仲介手数料が安くても安心なのか

仲介手数料が安くても安心なのか
仲介手数料を安くできる理由を知っても、やはり安くなることに対して「何かあるのでは」と不安になるかもしれません。

しかし、国土交通省より不動産業者と取り交わす媒介契約には、以下のような条文の記載が規定されているため心配はいりません。

一般媒介契約約款 第5条(宅地建物取引業者の業務)
乙は、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて努力
するとともに、次の業務を行います。

四 甲に対して、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行うこと 。
国土交通省 標準媒介契約書 抜粋】

乙は仲介を行う不動産業者を、甲は売主や買主を意味しています。

購入後に行うサポート(登記や決済手続きなど)も業務の一部と規定されているため、たとえ主な収益となる仲介手数料が値引き、無料になったとしても、不動産業者にとっては物件の引き渡しまでが義務となります。

仲介手数料の支払いはいつ?

仲介手数料の支払いはいつ?
仲介手数料は、契約が成立して初めて支払いの義務が発生します。

しかし、実際に不動産の購入は契約成立から引き渡しまでに時間がかかることが多く、契約締結時と引き渡し完了時の2回に分けて支払う場合、または決済引き渡しの際に一括で支払う場合があります。

どの支払方法になるかは不動産業者によって異なるため、仲介手数料の支払い時期については事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の支払方法は?

仲介手数料の支払方法は?
仲介手数料の支払いは現金が一般的ですが、振り込みにも対応している不動産業者もあります。

多額の現金を持ち歩くのが不安な方は振り込みを利用することをオススメしますが、振り込みの場合、手数料が自己負担となる場合が多いのでご注意ください。

また、支払いの準備で注意しなければいけないのがATMでの引き出し可能金額です。

ATMでは1日に引出すことのできる金額が設定されているため、金額にもよりますが、契約当日に全額引き出すことはおそらくできないかと思われます。

銀行窓口であれば1回に引き出すことのできる金額に上限はないので、契約当日に全額引き出すことができます。

しかし、できる限り当日までに余裕を持ってお金を準備できるようにスケジュールを立てましょう。

仲介手数料の支払い前に確認しておくこと

仲介手数料の支払い前に確認しておくこと
仲介手数料は、購入する物件によっては100万円近くかかることも多いです。

土地の購入代や建物代だけでも多額の費用が必要な状態では、減らせる費用は減らしておきたいですよね。

費用を抑えるためにも、仲介手数料をできる限り無駄に多く支払わないよう、以下のポイントについて事前に確認し、不動産業者と話し合い納得のできる仲介手数料を支払いましょう。

仲介手数料の額に納得ができるか

仲介手数料の額に納得ができるか
くり返しになりますが、仲介手数料には上限額が定められています。

しかし上限額を支払わなければいけないという決まりはありません。

まず、不動産業者が提示してきた仲介手数料が宅地建物取引業法に違反していないかを確認します。

そして仲介手数料が割引きとなる場合、なぜ割引となるのかの説明を受けた上で、提示された仲介手数料が妥当かお互いが納得できるよう話し合いましょう。

仲介手数料以外の費用を請求された場合

仲介手数料以外の費用を請求された場合
仲介手数料には広告費などの宣伝費も含まれているため、基本的には仲介手数料以外の費用を求められた場合、支払う必要はありません。

不動産購入には、登記手続きによる登記費用が発生します。

その他にも仲介手数料以外の費用も発生するので、混乱しないよう不動産業者にしっかり見積りをしてもらい、見積もり内容を確認しましょう。

仲介手数料の返金条件について

仲介手数料の返金条件について
支払った仲介手数料が返金される場合もあります。

契約が成立後に、購入者が住宅ローンを組むことができなかったなどの理由で、仲介手数料が返金されることがあります。

しかし、手付解除の場合は残念ながら支払った仲介手数料の返金がありません。

手付金は不動産業者との契約成立を示す「証約」となります。

やむおえない都合による契約解除だったとしても、不動産業者にとっては痛手となるため、手付金解除の場合は支払い済みの仲介手数料の返金はない。という決まりがあるのです。

利用する不動産業者に、仲介手数料が返金される条件や逆に返金されない条件を事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の支払方法と支払時期

仲介手数料の支払方法と支払時期
仲介手数料の支払方法や支払時期については、事前に確認し余裕をもって準備を行いましょう。

基本的に、仲介手数料を最初に支払う時期は売買契約のときです。

売買契約では、重要事項書類と売買契約書の確認、署名と捺印、手付金の支払いを行います。

不動産業者により異なりますが、売買契約の際に仲介手数料の半額を支払うことになるかと思われます。

売買契約後に住宅ローンの手続きを行い、問題なく引き渡し(決済)を終えた際、事前に支払っていた仲介手数料の残り半分を支払います。

支払い方法については不動産業者によって異なりますが、現金支払い、または振込での支払いになります。

事前に利用する不動産業者で確認を忘れずに行いましょう。

スムーズに不動産購入を行いましょう

初めて住宅を購入しようとしている方にとって、仲介手数料はあまり聞き馴染みがなく、さらに仲介手数料自体の額も大きいため驚かれるかと思います。

事前にどの不動産業者が自分たちの予算条件に合っているか調べ、仲介手数料は妥当か見極め、スムーズに契約できるように心がけましょう。