住宅ローン控除で減税させる方法とは?手続きと注意する点を徹底解説

住宅ローン関係を調べていると住宅ローン控除という言葉をよく見かけると思います。

実際に名前はよく見かけるけど、どういう制度なのかよくわからないって人いますよね。

この記事では、マイホームを購入時に覚えておきたい控除制度の解説と注意点を紹介します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除の正式名称は、住宅借入金等特別控除と言い、住宅ローン控除はあくまで言いやすくした呼び名です。

控除の内容は、10年以上の住宅ローンを使って新築の購入、または増改築をした場合に、支払う所得税が一定割合控除される制度のことをいいます。

住宅ローン控除制度を利用することで、住宅購入時の金銭的な負担を軽減し、経済的負担を少なくします。
住宅ローン控除は、所得控除(社会保険料控除や生命保険控除)とは違い、前もって計算された所得税から税金が控除されます。

所得税で控除しきれなかった税金分に関しては住民税から税金が控除されます。

現在の控除制度は、令和3年12月31日までの住み始めた時から10年間適用されます。

控除には上限が設定されていて、住宅ローン控除制度の上限は最大が40万円と設定されていて、長期優良住宅等の場合は最大50万円が上限額として設定されています。

減税の対象となる建物とは

減税の対象となる建物とは

住宅ローン控除が適応される条件として、住宅ローンの返済期間が10年以上の他に、所得の合計が3000万円以下などの条件があります。

さらに、新築や中古の建物を購入、または増改築など適用条件がそれぞれ違ってきます。

減税対象で注意していただきたいことは、土地の購入だけでは控除を受けることができませんが、例外はあります。

いずれ家を建てるのを目的とし、土地を取得してから2年以内に住宅ローンを契約して住宅を建てる場合には住宅ローン控除を適用することができます。

土地の売り主が指定する建築会社と一定期間内にその土地に建物をつくることを条件に販売される土地のことを建築条件付き土地と言い、この場合、3ヶ月以内に建築請負工事契約を作成・締結することで、土地も住宅同様にローン控除を適用することができます。

比較表

新築購入時の条件

新築購入時は、様々な条件があり、注意しておかないと控除が受けられない場合があります。

まずは、居住用住宅であることが条件です。

床面積は、50平米以上であること。登記簿面積を確認し、50平米未満場合は適用外となります。

不動産会社やハウスメーカーなどの販売資料や売買契約書は、税制上の床面積と異なり、適応内と思ってしまう場合があるため、登記簿に記載されている面積を確認し、条件に適しているかどうか確認しましょう。

マンションの場合、壁の内側からの床面積で実際に使用できる有効スペースを登記簿に記載されているのに対し、販売資料では壁の中心からの床面積から算出されています。

マンション購入の際は、階段や通路、バルコニーやベランダなどは床面積には含まれない共有部分なので、事前にしっかりと確認しましょう。

もし店舗や事務所と兼用できる建物を探している場合、住宅の床面積の半分以上が居住用になっていれば、住宅ローンの減税適用になります。

中古物件の適用条件

中古住宅購入時でも控除が受けられます。

控除の受けるためにはいくつか条件を満たす必要があります。

適応条件として、住宅の築年数が定められた年数内に建てられていて、木造建築なら、20年以内。

鉄筋コンクリートなら、25年以内に建てられ、耐火建築物であること。

次に、耐震基準適合証明書や、住宅性能評価書(耐震等級1以上)の取得。

既存住宅売買瑕疵保険の加入など一定の耐震基準をクリアしていることが条件になります。

最近では、リノベーションを前提に中古住宅を購入する人も増えています。

控除を受けるのであれば、住宅の築年数が定められた年数内なのかを事前に確認するようにしましょう。

また、新築住宅でも適用条件になっている床面積は、中古物件でも同じ50平米以上必要です。

増築やリフォームの適用条件

規定の条件を満たしていれば、リフォームや増築を行う際に、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローンをすでに返済中の場合、リフォームや増築にかかる費用と合わせてローンの見直しを行うことができます。

ただし、例外として控除申請者が控除を受ける住宅とは別の所に住んでいる場合、控除の適用外となります。

例として、控除申請者が県外に住んでいて、実家のリフォームをする場合は対象外となるので注意が必要です。

減税対象となるローンとは

減税対象となるローンとは

住宅購入時に契約するの住宅ローンすべてが住宅ローン控除の対象ではありません。

住宅ローンの減税の対象となるのは、次の3つの条件をクリアする必要があります。

  • 一定の団体や、長期の住宅資金の貸付を行う法人、勤務先からの借入
  • 給料所得者が事業主団体から借り入れた場合は、金利が年0.2%以上であること
  • 家族や親戚などからの個人的な借入金でないことや債務が前の所有者から引き継いだものではないこと

控除対象のローンは、民間金融機関が融資する長期固定金利住宅ローンや、財形住宅融資、地方自治体の融資、などが対象となりますが、支払時期が不明なローンは対象外となります。

住宅ローン控除でいくら戻ってくる

住宅ローン控除でいくら戻ってくる

住宅ローン控除で戻ってくる金額は、契約者の所得によって納税額が異なり、購入する住宅の条件によって税額が違うため、確定申告時に減税される金額に違いが生じます。

基本、返済期間10年間は、年末時の住宅ローン残高の1%が所得税から減税されます。

毎年最大40万円、10年間で最大400万円が控除で戻ってきますが、確定申告を行ったすべての者が最大控除の対象とは限りません。

10年間で最大控除額400万円を受けとる条件として、住宅ローン残高が10年間の毎年4000万円を超えていること、年間の所得税、住民税が合算で40万円を超えていることです。

つぎは、住宅ローン控除の計算方法や、実際にはいくら戻ってくるのかシミュレーションしてみましょう。

住宅ローン減税の計算法

減税される分の計算法は、年末の確定申告時の住宅ローン残高に1%の控除率を掛けることで、金額がすぐに算出できます。

例えば、住宅ローン残高が、3000万円の場合、1%が控除の対象となり、30万円まで控除されます。

控除額は住宅ローン残高と最大控除額いずれか小さい方に適用されます。

先程の例で当てはめると、ローン残高1%の30万円が控除の適用となります。

仮に、ローン残高が5000万の場合は50万円になるため、最大控除額は40万円が控除の適応となります。

住宅ローン減税のシミュレーション

次は、実際にいくら戻ってくるのか住宅ローン減税のシミュレーションをしてみましょう。

住宅ローン控除額30万円を例にみてみると、納める所得税が9万円、住民税が16万円とし、9万円+16万円の計25万円が、納める税金になります。

控除額は30万円ですが、25万円しか税金を納めていないため、25万円以上の税額は戻ってこないことになります。

また、所得税の控除限度額の上限は40万円、住民税の上限は13万6,500円と決まっているため、戻ってくる実際の控除額のシミュレーションは以下のようになります。

所得税(9万円)+住民税上限額(13万6500円)=22万6,500円

上記のシミュレーションのように、住宅ローン控除では納税以上の金額が戻ってくることはありません。

また、住宅ローン控除額が大きくても、控除額全部が戻ってくる訳ではないということです。

住宅ローンの減税の手続きは

住宅ローンの減税の手続きは

住宅ローン控除は、確定申告内の還付申告にあたるため、入居した翌年から申告ができます。

確定申告期間中の2月から3月は税務署が混みあうため、早めに申告しましょう。

確定申告の手続きが早ければ、控除分が戻ってくる時期も早くなります。

確定申告手続きの方法

まずは、申告に必要書類を用意し、必要事項を記載して税務署に提出となります。

確定申告が初めてという人は、最寄りの税務署に相談するようにしましょう。

確定申告の提出する税務署は、住んでいる場所を管轄している税務署となります。

一部地域では、確定申告の会場が異なり、税務署外の場所であることもあるため、事前に確認しましょう。

また、申告は税務署に直接提出する以外にも、郵送やインターネットで申告する方法もあります。

2年目以降の手続きとして、会社員の場合は年末調整で手続きができます。

年末調整の手続きでは、住宅借入金等特別控除申告書や、住宅ローンの年末残高証明書を添付する必要があります。

仕事が自営業の場合は、初年度と同じく書類へ記載をし、申告期間内に税務署に提出します。

住宅ローン減税のポイントと注意点

住宅ローン減税のポイントと注意点

住宅ローン減税を上手く利用するにあたり、抑えておきたいポイントや注意点を解説します。

もし途中で住宅ローンの返済期間を変更したり、ローンを繰り上げて返済したりする場合、減税の対象から外れてしまう場合があるため注意が必要です。

また、住宅ローンを使用しない場合でも、住宅ローン減税の対象になる条件を解説します。

住宅ローンを繰り上げて返済した場合

住宅ローンの控除が適応される条件として、ローンの返済期間が10年以上という条件がありますが、住宅ローンの繰り上げ返済をする場合は注意が必要です。

今後の利息の負担を軽くすることができる一方、返済期間繰り上げ返済によって、ローン全体の返済期間が10年を切る場合は、住宅ローン控除の対象から外れることになります。

住宅ローンを使用しない場合

住宅ローンを借りず、手持ち金だけで住居を購入した場合は、住宅ローン減税対象外となります。

ただし、耐久性や省エネ住宅を購入する場合、投資型減税制度によって所得税が減税されます。

耐久性・省エネ住宅とは、国の認定を受けた認定長期優良住宅のことで、住宅の断熱性能や、省エネルギー性能が一定の基準を満たしている認定低炭素住宅なども対象になります。

住宅ローンを使用しない場合でも、国の一定基準を満たす住宅にした場合は、控除の対象となります。

住宅ローン減税を利用して自己負担を軽減させよう

住宅ローン減税を利用して自己負担を軽減させよう

マイホーム購入は大きな買い物です。

これからの生活が楽しみな反面、住宅ローンで多額のお金を借りるというプレッシャーを感じる人も多くいると思います。

住宅ローンの減税制度にはクリアしなければならない条件がいくつかあるため、購入前に、情報をしっかり収集し、仕組みや計算方法、注意点などを知っておきましょう。